Muret en 2026 : l’ambition énergétique face à l'exigence de la rénovation durable

11 493 résidences principales composaient le paysage résidentiel muretain lors du recensement de 2022, un socle solide pour une ville de 26 079 habitants où la stabilité résidentielle est une norme. À la date du 13 novembre 2026, l'examen des données de l'ADEME, arrêtées au 8 novembre 2026, permet de dresser un portrait précis des performances thermiques locales. Si 5 415 DPE ont été enregistrés sur la commune, il convient de rappeler qu'un même logement peut avoir fait l'objet de plusieurs diagnostics successifs. À Muret, la structure des performances est dominée par la classe C, qui représente 3 175 DPE, soit 58,6 % des enregistrements, témoignant d'une base technique robuste mais soumise à des enjeux de modernisation croissants face aux échéances législatives de 2028 et 2034.

Le Centre Historique et ses 5,7 % de DPE énergivores

Dans le secteur du Centre Historique, la réalité immobilière s'ancre dans un patrimoine ancien où la période dominante de construction des diagnostics enregistrés se situe avant 1948. Les 828 DPE localisés sur la carte pour ce périmètre spécifique révèlent une proportion de 5,7 % de classes F ou G, un taux plus élevé que la médiane communale. Avec seulement 15 % de maisons parmi ces diagnostics et une surface moyenne de 52 m², le défi de la rénovation y est essentiellement lié à la copropriété. Pour un propriétaire bailleur, cette configuration impose une réflexion sur le bâti ancien : les logements de cette époque, bien que charmants, demandent une expertise sur l'isolation des parois opaques pour sortir des classes de performance les plus basses.

L'audit énergétique, obligatoire depuis le 1er janvier 2025 pour les ventes de maisons ou d'immeubles en monopropriété classés E, devient un document pivot dans ce secteur ancien. Bien qu'il ne concerne pas les appartements en copropriété, il influence indirectement la valeur verte des biens. Un acquéreur dans le Centre Historique doit intégrer que le diagnostic de performance énergétique est désormais le juge de paix du loyer : depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté. Cette contrainte réglementaire, couplée à une surface moyenne réduite, oriente le marché vers des rénovations ciblées sur le confort thermique d'été et d'hiver.

Vasconia-L’Ermitage et ses 36,9 % de maisons diagnostiquées

Le secteur Vasconia-L’Ermitage présente un profil distinct avec 685 DPE localisés, dont 36,9 % portent sur des maisons individuelles. Ici, la période de construction dominante s'étire de 1948 à 1974, une ère architecturale marquée par une isolation souvent perfectible mais des volumes plus généreux, comme en témoigne la surface moyenne de 66 m² par DPE dans cette zone. Seulement 1,6 % des diagnostics y sont classés F ou G, ce qui indique un parc globalement mieux maintenu ou ayant déjà bénéficié de campagnes de rénovation. Pour les 52,2 % de Muretains propriétaires de leur résidence principale, ce secteur offre une vision de la transition réussie.

La consommation médiane enregistrée sur l'ensemble de Muret s'établit à 143 kWh/m²/an, un chiffre qui prend tout son sens dans les zones comme Vasconia-L’Ermitage où la maison individuelle occupe une place prépondérante. Les acquéreurs scrutent désormais le mode de chauffage : l'électricité est l'énergie principale pour 53,8 % des résidences principales muretaines selon l'INSEE. Dans une maison de la période 1948-1974, le passage d'une classe E, qui représente 316 DPE à l'échelle de la ville, vers une classe C ou B nécessite souvent un bouquet de travaux incluant le remplacement des systèmes de chauffage et l'isolation des combles.

Analyse des 40,4 % de DPE sur logements d'avant 1975

À Muret, 40,4 % des DPE enregistrés portent sur des logements construits avant 1975. Cette donnée est fondamentale pour comprendre le marché local, car elle souligne l'ancienneté relative du parc. L'INSEE dénombre d'ailleurs 1 877 résidences principales achevées entre 1946 et 1970. Ces constructions précèdent les premières réglementations thermiques d'envergure, ce qui explique pourquoi 1 298 DPE se retrouvent en classe D. Cette catégorie constitue le cœur du marché muretain actuel, avec un équilibre fragile entre coût d'usage et confort. La surface médiane des diagnostics à 69 m² confirme une typologie de biens adaptée aux familles et aux jeunes actifs.

Le marché des transactions reflète cette maturité. Le prix médian des maisons à Muret est passé de 2 600 €/m² en 2021 à 2 650 €/m² en 2025, tandis que celui des appartements a progressé de 2 030 €/m² à 2 130 €/m² sur la même période. Cette hausse modérée suggère que les acheteurs intègrent désormais le coût futur des travaux de rénovation énergétique dans leur négociation. Avec 44,8 % des ménages vivant dans leur logement depuis 10 ans ou plus, la rotation du parc est lente, ce qui valorise les biens déjà rénovés affichant une classe A ou B, lesquels ne représentent que 8,8 % des DPE communaux.

Quartier Nord et Delpech : des indicateurs de performance élevés

Le Quartier Nord, avec 916 DPE, affiche un taux de logements classés F ou G extrêmement bas, seulement 0,4 %. La période dominante de construction y est également 1948-1974, mais avec une prédominance d'appartements, les maisons n'y représentant que 9,9 % des diagnostics. La surface moyenne de 68 m² dans ce secteur suggère une homogénéité des types de logements. Parallèlement, le secteur Delpech, comptant 597 DPE, présente une surface moyenne plus élevée de 72 m² et seulement 0,8 % de classes F ou G. Ces secteurs illustrent une certaine résilience énergétique, où les interventions sur les parties communes des copropriétés pourraient suffire à maintenir les biens dans la légalité locative.

Il est crucial pour les propriétaires de ces zones de vérifier la validité de leurs documents. Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 31 décembre 2024. Le renouvellement de ces documents est une étape indispensable, surtout pour les 45,2 % de locataires de la ville, alors que la commune compte par ailleurs 1 797 logements HLM loués vides. La transparence sur la consommation, dont la médiane communale est de 143 kWh/m²/an, devient un argument de location majeur dans des quartiers où la performance est la norme.

Risques et sécurité : Géorisques et zone sismique 1

L'immobilier à Muret ne s'analyse pas uniquement sous le prisme thermique. L'état des risques, document annexé à toute transaction, rappelle que la commune est exposée aux risques d'inondation, de mouvement de terrain et de rupture de barrage. Bien que la zone sismique soit classée 1, soit un niveau très faible, et que le potentiel radon soit de niveau 2, ces facteurs influencent la structure des bâtiments et les coûts d'assurance. Pour un acquéreur, la compréhension de ces risques est aussi vitale que le DPE pour assurer la pérennité de son investissement sur le long terme.

• Vérifier la date de réalisation du DPE : ceux d'avant 2018 sont caducs.
• Consulter l'audit énergétique pour tout bien classé E, F ou G en monopropriété.
• Identifier le mode de chauffage : le gaz de ville équipe 38,2 % des résidences principales.
• Analyser les risques d'inondation mentionnés par Géorisques.

Ce que cela change pour vous en 2026

Pour le vendeur, la classe énergétique est devenue un levier de négociation. La mise en vente d'une maison ou d'un immeuble en monopropriété classé F ou G impose un audit énergétique, tout comme la classe E depuis le 1er janvier 2025. Le vendeur d'une maison à Muret doit pouvoir justifier de la performance de son isolation, surtout si la construction date de la période 1948-1974. Pour le bailleur, l'urgence est réelle : les logements classés G sont interdits à la relocation depuis début 2025. L'échéance de 2028 pour la classe F approche, et avec 115 DPE déjà enregistrés en F à Muret, l'anticipation des travaux est le seul moyen d'éviter une vacance subie.

L'acheteur, quant à lui, doit prêter attention à la facture énergétique médiane de 941 €. Dans un contexte où 8,1 % des logements muretains sont vacants, le choix est vaste, mais la qualité thermique prime. Un acquéreur avisé comparera la surface médiane de 69 m² avec les prestations de chauffage, sachant que 53,8 % des foyers utilisent l'électricité, une énergie dont le coût incite à privilégier des logements classés au minimum en C ou D.

Perspectives locales et calendrier de rénovation

Le calendrier de la loi Climat et résilience impose une cadence soutenue. Après l'interdiction des logements G en 2025, ce sera au tour de la classe F en 2028, puis de la classe E en 2034. À Muret, cela concerne potentiellement 316 DPE actuellement classés E. Pour ces propriétaires, la stratégie de rénovation doit être globale. Passer d'une classe E à une classe C demande souvent d'agir sur le système de production de chaleur, alors que le fioul ne concerne plus que 1,5 % des résidences principales muretaines.

• Anticiper les travaux pour les 2,7 % de DPE en classes F et G.
• Prévoir un audit énergétique pour les maisons individuelles en classe E.
• Surveiller les rapports de copropriété pour les appartements (71,4 % des DPE).
• Adapter le loyer en fonction de la classe énergétique, le gel s'appliquant aux F et G.

1 032 logements vacants à Muret rappellent que le marché exige des prestations de qualité pour attirer les 13,1 % de ménages installés depuis moins de deux ans. La rénovation énergétique n'est plus une option, mais une condition de liquidité du patrimoine immobilier. Que ce soit dans le Quartier Nord ou à Delpech, la précision des diagnostics de l'ADEME offre une feuille de route claire pour les années à venir, transformant la contrainte technique en une opportunité de valorisation durable des actifs immobiliers.